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限购风暴下的“北三县”

本报记者 张毅 赵碧报道

“快的话半个月就能办(三年社保证明)下来,最长时间也就三个月。如果办理不下来,押金、首付和服务费会全部退给您的……”香河市某楼盘置业顾问王女士对《中国产经新闻》记者说道。

今年以来,河北廊坊市今年先后出台了两次楼市调控措施,在调控范围内,非本地户口或没有在本地缴纳三年以上社保证明的人群,已经不能在三河市(含燕郊)、大厂回族自治县、香河县,即北京周边的“北三县”地区购房。

看似从未经历过这么严厉的限购措施的“北三县”,正处于“不知道什么时候才是头儿”的限购期,这让许多售楼市场人士表示心中“没谱儿”。但是,本报记者在“北三县”实地采访后也意外发现,有一种平静,叫做死水微澜。为了“过冬”,“北三县”楼市一片冷清之下,也不乏各种“小动作”,这就出现了文章开头的一幕。

现象一:

5万元可突破三年社保门槛

燕郊楼市可以说是环京楼市中的最典型代表。近期,本报记者曾到燕郊进行楼市暗访。当时很多置业顾问在现场表示,燕郊目前正在限购,外地人想要在燕郊置业,须有在本地三年的社保证明或者纳税证明,且首付比例在50%,否则便只能选择商住两用的公寓。

但是记者离开燕郊后的隔天,却接到燕郊某楼盘置业顾问马女士的电话,马女士称:“这边有一个楼盘,外地人没有(三年)社保也可以购房,而且是70年大产权。”并且,该人员表示,非本地户籍购房者只要花4.5万元的服务费(又被称为“外地人口服务费”)就可以突破三年社保要求。

彼时记者以为只是个别现象,结果事实证明,这在“北三县”地区并不是特例。

9月上旬,本报记者再次以买房者的身份进入香河县走访,某楼盘置业顾问王女士开始表示,没有本地户口或者本地的社保证明,没有购房资格。但当记者面露难色时,该置业顾问又委婉表示,如果真的确定要在香河置业,也有其他办法。

待记者表现出浓厚兴趣,王女士直接称:“我们的开发商可以帮忙办理(社保证明)。”按照王女士的说法,她向记者介绍的高端楼盘本月就可以交房,只需要先交2万元押金,然后准备好50%的首付,本地社保证明他们有办法解决。

但当记者询问近期是否有成功案例(代办社保证明),王女士犹豫后称,最近一两个月她没有经手办理过社保,一是政策较严格,二是买房的人少。

后续几天,记者再次接到王女士的电话,王女士更加热情地介绍称,她已经向领导申请到一个指标,目前有一套70年产权房,大约91平米,每平米19000元。而且重点是,这套房不需要记者自己花钱办理社保,公司出钱帮忙办,也不需要花过户费,甚至可以享受“4万抵6万”的优惠。不过前提是,记者必须付全款。

现象二:

小产权公寓“变”大产权住宅

“目前香河唯一不限购的楼盘是这个项目。”香河县永盛路某房产公司的置业顾问尉女士向《中国产经新闻》记者介绍某地产项目时称,这个项目的公寓是70年产权,预计价格每平米在1.2万元,现在持本人身份证就可以排号登记。记者在该项目的推广页上看到,上面确实标注“70年大产权,不限购不限贷”。

在限购背景下,记者对此心生疑惑,便又寻找其他置业顾问以求证实。记者在某地产公司短暂停留后,置业顾问明确表示记者没有在香河购房的资格。至于记者求证的“不限购的70年产权项目”,也只是开发商的噱头而已。

该项目中有40年产权的公寓,也有70年产权的住宅。虽然明面上写的是大产权,但对不符合购买资格的记者来说,目前依然只能购买公寓项目,且是40年产权。不过,“这个项目的公寓比起‘北三县’其他地方来说,确实很优惠”。

与此同时,记者在采访中还获悉,目前像上述开放商这样制造噱头吸引购房者的情况有很多。限购政策出台之后,很多开发商和房地产公司都面临资金压力,为了回笼资金,它们多会采用首付分期、社保运作以及承诺售后返租等方式来吸引购房者。

但即使如此,楼市买卖素有的“金九银十”之说,今年恐怕是难以实现了。

“‘金九银十’今年有点难。”三河市某房产公司胡经理摇摇头对本报记者表示,上半年楼市调控政策密集出台,下半年会按照政策实施。再者,“十九大”要在这个时段召开,召开前应该不会再有新的政策出台。“限购前,每月能拿到手两三万,现在行情不好,工资很低,再这样下去,支撑不下去了。”

现象三:谁的“北三县”?

“今年年底大厂、香河的房价至少能(每平米)上涨两三千元。”上述房产公司的胡姓经理对记者说,未来“北三县”的楼市还是有机会的。

记者与其沟通中发现,胡经理其实不仅仅是房产公司的职员,更是资深的“投资客”,近年来在环京地区投资了多处房产。记者询问近一年来的市场状况,他则表示:“现在不是好时候啦!不过年底可能还有希望。”

有意思的是,这位资深的市场人士还对记者既委婉又信誓旦旦地透露了一个“内部”消息:“2020年以后,‘北三县’的归属问题可能要定下来了。圈子里流行一句话:现在看不上‘北三县’的人,‘北三县’将来也不会带他玩儿。”

记者表示在“北三县”有投资意愿,胡经理则分析,前景依然可期,并示意记者要抓紧机会,再晚就没有操作空间了。

“北三县”隶属于河北廊坊市,是一个尽人皆知的公开信息。但是“北三县”因为毗邻京津,享有“北京后花园”的美誉,近年来不断有消息称,“北三县”将划归为北京。而据记者多方了解,该消息在“北三县”楼市中实际流传已久。

“是真是假,毕竟是未来的事儿,谁知道呢!”北京链家某中介对《中国产经新闻》记者称,但是这个消息都说了好几年了,“北三县”还没变成北京,北京很多投资的人却去了“北三县”,一茬接一茬,“北三县”的房价是越来越高了。

实质一:

多地房价水平已接近去年10月

京津冀一体化发展的号角声越发响亮了,和人们的建设热情不相上下的,还有以“北三县”为代表的环京楼市不断跳涨的价格。

北京通州建设城市副中心、北京新机场兴建、北京地铁向廊坊延伸……一个个利好政策,曾让“北三县”楼市火暴异常。然而今年以来,北京自“3·30新政”之后,又接二连三地发布了超过10项楼市调控,“北三县”作为环京的代表地区很难独善其身。

从记者的实地了解情况来看,“北三县”楼市目前确实全面遇冷,如今的“北三县”楼市萧条了不少。燕郊的“售楼一条街”冷冷清清,某售楼中心的沙盘已经落上了灰尘;香河的五一路和新华大街上,沿街的置业公司和中介机构同样门可罗雀,某家置业公司的前台业务员正在靠着椅子睡觉,大厂的房产中介则直接表示目前没有对外地人的可售房源……

“建立房地产调控联席会议制度,努力把房价稳定在2016年10月的水平,确保环比不增长。要从严调整住房限购措施,实行限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。”这是今年6月,河北廊坊市出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)中的原文要求,“北三县”赫然在列。

记者在58同城、赶集网、安居客等平台比照发现,去年10月燕郊房源的均价在24858元每平米,目前房价均价为24733元每平米;去年10月香河房源均价16365元每平米,如今则为16833元每平米。由此来看,目前稳定房价的目标在多地已基本实现。

实质二:代办社保有法律风险

但是不得不说,楼市调控大背景下,众多依靠房地产“发家”的市场人士,正在经历“寒冬”。置业顾问工资缩水,“投资客”盈利缩水……为了“过冬”,市场上自然也催生出了些许“对策”。譬如最为典型的代办社保现象,这在“北三县”区域并非个例。

“目前开发商一般是可以办理社保的,除非购房者出现个人征信问题,那就有可能办不成。但是不会写在合同里,只能开具收据,作为房屋预付款,实际上这个钱是用来办社保证明的。在‘北三县’买房,办社保的钱在45000元到50000元不等。”本报记者咨询了业内人士白先生,白先生如此表示道。

但事实上,“从法律角度看,这种做法是有法律风险的。”北京市大成(深圳)律师事务所执业律师刘子孺在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,一般这种解决三年社保的做法是以补缴或伪造的方式进行,一但被查处出来,就可能不被政府部门认可,同时所签的买卖合同也将无法履行下去,如此就会被卖家追究违约责任。

而《实施意见》中也有明确规定,“补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证”。另外,业内人士还向本报记者透露,燕郊目前已有楼盘因宣称“外地人只要花钱就可以办社保买房”而被相关部门勒令暂停销售。

实质三:

“北三县”有利好但不宜炒作

另外,对于“北三县”盛传的将划入北京的说法,姑且不讨论是否会成真。但至少有一点可以肯定的是,“‘北三县’存在特殊的区位。受北京通州城市副中心的设立影响,长期看“北三县”的居住功能、居住价值还是比较高的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《中国产经新闻》记者采访时认为。

或许从这个角度上分析,这也是为什么此轮调控如此大力度地为“北三县”楼市降温的原因。过度炒作“北三县”概念的做法,已经受到了政府方面的重视。

严跃进表示,“北三县”的概念不应该过度透支,利好概念应该逐渐释放,对于市场来说,需要采取管控价格的做法。目前看,政策调控会让价格上涨幅度缩小,但是根据“北三县”的特殊性,随着人口的流入,市场方面还是有前景的。不过,后期还是要看通州副城市中心的建设情况,警惕价格反弹的风险是必须的。若后续市场仍有各类炒作行为,预计本轮调控时间甚至会持续至明年。

“本轮调控的主旨是落实中央房子是用来住的,不是用来炒的定位。”北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学赵秀池教授接受《中国产经新闻》记者采访时肯定道,“‘北三县”的限购主要是因为此前房价上涨得太快了,投资气氛浓重,限购的目的就是要让住房回归居住功能。”

而且值得一提的是,记者在采访中还了解到,今年和明年是京津冀一体化落地的执行年。时段特殊,各类利好消息将持续释放,但是为了防止市场过度波动,调控必不可少,尤其是对环京地区楼市而言,在房地产市场长效机制还未建立之前,控房价、抑地价的调控政策还没有放松的可能。

房地产的长效机制会包括一系列基本制度的安排。包括租购并举的住房制度的建立,综合运用财政、金融、土地、行政等政策手段,使供求关系达到平衡,实现房地产的平稳健康发展等。赵秀池表示,“北三县”由于特殊的地理优势,楼市的发展既有其自身的独特性,也与北京的非首都功能疏解与人口调控、产业转移密切相关。总体来看,随着人口和产业的不断转移,总体趋势还是向好的。

文章来源:http://www.cien.com.cn/2017/1107/981.shtml