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住房租赁立法加速 为“房住不炒”助力

本报记者 路彤报道

近日,住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示,住建部正在研究制定《住房租赁管理条例》,租赁立法正在加速。国务院法制办、住房和城乡建设部已组成联合调研组,赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。同时,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

记者了解到,《住房租赁管理条例》将对租赁行为各方权责进行认定,对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范,同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。

在易居研究院智库研究中心严跃进看来,《住房租赁管理条例》将成为房地产长效机制建设中的关键环节,有利于构建租购并举的楼市发展格局。而鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多权利,也可以避免房地产市场大起大落,进而减少非理性购房需求。

平抑房价 促进健康发展

据统计,我国约有1.6亿人在城镇租房居住,主要是外来务工人员、新就业大学生等,未来中国的租赁人口占比大约1/3左右,城市里面大概有1/3的户数会通过租房解决居住问题。租房成了当前不少人进入城市的第一步,然而房屋租赁中乱象频发,难以保障租房者应有的权利。

对于问题的存在,住建部此次出台的管理条例,无疑是一次针对性的监管强化。“条例主要是对房东和中介采取严格的监管措施,以保证承租人的权益,促进住房租赁市场健康稳定发展。”中研普华研究员刘志达告诉《中国产经新闻》记者。

业内人士表示,《住房租赁管理条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规,进一步凸显了建立租售并举长效机制,加快租赁市场发展的重要性。推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向,房地产行业将从重购轻租到租售并举转变,从而促使房地产真正回归居住属性。

记者梳理发现,今年有关部门先后连续出台政策,要求各地加快住房租赁市场发展。5月我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》,开始向社会公开征求意见;7月住建部等9部门联合发布通知,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场;8月国土资源部又会同住建部,确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

浙江京衡律师事务所高级合伙人李迎春对《中国产经新闻》记者说,“事实上,早在1995年6月,建设部曾经颁布《城市房屋租赁管理办法》对城市房屋租赁市场进行规范和指引。该部规章也对城市房屋租赁市场、租赁当事人的合法权益保护起到了非常显著的作用。这个规章,在2011年进行了修改,名称也调整为《商品房租赁管理办法》。可以说,有关部门已经积累了许多房屋租赁市场的立法经验”。

截至目前,我国已有佛山、沈阳、成都、杭州、南京、北京、上海等20余个省份(直辖市)出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则,公布了培育和发展住房租赁市场的具体举措,从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

据不完全统计,未来五年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。相关资料显示,北京方面,增加19宗住宅70年产权出租房用地的供应,将提供近2万套房源;上海方面,推出多宗低价“只租不售”地块,要求受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营;深圳方面,不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,并将收储100万套城中村房统一租赁。

严跃进告诉《中国产经新闻》记者:“此类租赁管理条例的出台,对于当前发展租赁市场有积极的作用。观察近期的租赁市场发展,在供地、信用租房、租赁监管平台建设、租金证券化、租售同权、人才租房补贴等方面都有较多的政策体现,这都有助于当前租赁市场的全面健康发展。类似管理内容有助于后续租赁市场的全方位和可持续发展。”

从长远来看,通过对租赁市场进行立法,能达到什么目的呢?李迎春告诉记者:“公共租赁房屋的模式,在新加坡等国得到了非常良好的实践。通过加强租赁立法,也能够大大减少租房出现的许多问题。比如,‘开着宝马租公房’、‘住房租给他人,自己租住公租房’等。另外在房屋租赁的过程中,公租房、国有房屋、商品房、小产权房等都有可能投入到房屋租赁市场,对这些投入到市场的租赁房屋实行法律引导和规制,能够促进租赁市场的健康发展,也能够保护租赁当事人的合法权益。”

“从长远来看,通过明确房屋租赁承租人的就医、子女上学等合法权益,能够在一定的程度上缓解城市房地产供给不足的问题,从而平抑房屋价格的过快上涨。”李迎春补充。

严跃进告诉记者:“后续出台政策,会带来两类刺激。第一是刺激租赁市场的供需关系,尤其是对于大城市来说有积极的作用。第二是引导商品房市场的发展,这会对此类商品房的结构带来深刻的影响,比如说商品房的价格会因此受到抑制。”

明确细化  因地制宜

专家认为,近年来,我国房地产市场发展迅速、规模日益扩大。与此同时,房地产市场也面临着一些亟待解决的问题,如房价上涨过快、三四线城市房地产库存仍然较多、租赁关系不稳定等。

相关人士也指出,我国相关法律还在起步阶段,还有待不断完善,比如,对个人出租人的违规行为处罚仅警告或5000元以下罚款,甚至不如租金上涨幅度,违法成本很低,而行政执法成本很高,最终法律很可能被束之高阁。在治理市场乱象初期,法律法规应当适当加大力度,才有助于迅速扭转市场乱象。

对此,严跃进认为,“新租赁市场应该具备三个条件,即信用租房、租售同权、租金证券化,这都是过去租赁市场没有涉及的,所以住房租赁立法不光要关注原有的权利义务等关系,更需要关注包括一些新概念和新元素的内容,这样的法治建设才是积极且全面的。”

专家学者建议,从行政法规的适用范围、增强行政法规的可操作性、科学界定出租人和承租人各自的权利义务、规范中介服务市场、备案制度的设计、创设优先承租权的法律依据、条款的逻辑顺序等方面进一步完善。

严跃进补充,“实际上要结合当前一些新的产品,比如说租赁房源的供应增加、房源结构的调整等,实现更多的法律制度保障。比如说在长租公寓的发展方面,通过立法也使得此类机构化运营的模式更加完善和科学,过去对于租赁市场的规范工作不到位,现在需要先从此类机构监管和引导方面进行。而对于租赁需求来说,类似条例也需要结合当前租赁市场的发展需要,给予一些较为实质性的鼓励和引导。”

记者了解到,世界发达国家的租赁住房在住房市场占有重要地位。据学者研究,国外两重租赁市场的租赁住房比重高于单一租赁住房市场,占到整个住房市场的50%左右。与国外相对健全的租赁制度而言,我国住房租赁制度的实施亟待明确细化。

“条例的制定说明立法层面趋于细化,但后续对于各类具体实施办法以及各类实施意见需要有更细致的工作去做。对于当前此类租赁条例的研究,更多地需要落实‘因地制宜’的导向,进而让政策落实真正到位。”严跃进说,“比如此类条例在实际落实中不到位,所以需要有一个条例落实后的反思和审查机制,对于各地落实难的问题进行研究,而这恰是解决租赁市场问题的重要突破口。”

文章来源:http://www.cien.com.cn/2017/1106/915.shtml