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长租公寓接连“爆雷” 市场亟需回归理性

本报记者 赵琳琳报道

说起长租公寓“爆雷”已经不是第一次了。

日前,河南悦如资产管理公司发布公告称,其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营,故接受并购重组。

据业内不完全统计,从2017年12月至今,全国已有近40家长租公寓出现问题,今年“爆雷”已有20多家,房东和房客整体损失以亿元计算。有的公司口头上说会负责到底,实则跑路脱身,留下房东与房客调解,加之其房源集中,受损房东和房客往往集中在固定几个小区,形成了社会隐患。

“爆雷”以互联网模式为主

长租公寓频频爆雷,背后原因引人深思。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,目前为止,爆雷的长租公寓基本上是一些互联网模式或者带有互联网基因的企业,这主要是因为这些企业在规模化扩张过程中过于追求速度和规模,而忽视了对于风险的管控,造成杠杆运用过大,出现了资金链断裂的风险。比如说运用融资的部分资金,高额吸纳房源,而与此同时,对于市场端的把握却没有那么的准确,所以造成控制力过高和租金过低,出现倒挂现象。

再比如,对房租租金贷的应用上,一些长租公寓企业使自己资产出现了明显的过度泡沫现象,正是因为这种经营上的不规范,或者说盲目的冒险行为,造成了资金链断裂,最终出现了这种频频爆雷的状况。

但是排除了这些带有互联网基因的企业,郭毅认为,此外的一些开发商投资运营的长租公寓,以及传统中介行业从事的长租公寓的细分市场,其实并没有出现任何的风险。所以这个领域存在的风险是企业个体的行为,而不是行业的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,类似爆仓问题之所以存在,其实是因为长租公寓不再是单纯的“房东、房客、中介”这样的简单的三角形稳定关系,而是存在了一个所谓是“四边形”的关系,即加入了金融企业。这个过程都是通过长租公寓来运作的,但很显然,一旦运作不到位,中间某个环节出问题,尤其是租金兑付方面出现问题,那么这个四边形其实就不稳定了。类似爆仓在大城市之所以常见,是因为大城市租赁市场发展力度更大,但其实一些省会城市也开始出现,所以总体上说此类爆仓事件需要关注。

对于开发商来说,严跃进认为,近期的长租公寓项目模式其实是一个双重角色的概念,即所谓开发商和运营商的角色。尤其是在自持物业和租赁型地块开发过程中,形成了较多的新房属性的租赁项目,这是值得肯定的一点。对于这一点,后续也需要看到,在房源掌握上其有自主权,但是在运营方面或是有一定的压力的。

对于长租公寓暴雷的事件,很大程度上说明了一点,即金融一旦介入房地产领域,那么就会出现所谓身不由己的问题,这是需要警惕的,此类资本介入在很大程度上也要求此类企业积极研究新的情况,让金融创新成为驱动力,而不是风险引爆点。

严跃进预计,长租公寓后续会面临供大于求的尴尬,后续需要在此类领域积极做创新,尤其是在租售同权方面做考虑。对于长租公寓的发展来说,类似产品未来发展需要积极在“多主体供给、多渠道保障”上做文章,即百花齐放的同时,建议做各类优势的挖掘,进而形成不同的供应优势。

投资者热钱进入减少

同策房地产研究院的统计数据显示,2018年随着大量资金涌入,长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且,融资方式丰富多元,无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债,还是创新型融资方式,均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。

然而从2018下半年开始,市场出现转折,住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2018年四季度以来,就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止,总规模超过200亿元。

同策方面研报指出,从2018年年报数据来看,房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态。业内分析认为,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,虽行业前景可期,但目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。

对此,郭毅告诉记者,租赁市场的热度渐起,有几方面的因素:第一个层面是政策因素,中央提倡租购并举,形成未来房地产市场的新模式,使得租赁市场成为了热钱相对比较集中的一个领域;第二个层面是市场原因,一二线城市随着房价的高速上涨,新进入到城市的新住民很难在短时间内积累、实现完成购房的资金,所以大部分的新城市人会首先选择租赁来满足自己的居住需求,客观也造成了租赁市场规模的快速扩容。

然而,在不断爆仓之后,长租公寓市场热钱已经大幅度减少。因为不管是投资者还是经营者本身,经过一轮又一轮的爆仓,在未来的投资和经营过程当中都在逐渐的回归经营的常识和合理性,市场还是客观存在着各种各样经营的风险的,它也并不像实体市场,它有自己运行的逻辑和规则,不可能像快消品的领域一样,可以这个用时间去换取规模、换取未来的发展的收益,它还是需要脚踏实地,一单一单的去经营。

“回归市场正常的运行规则,还是需要脚踏实地的做好日常业务。而并不是盲目地用资金杠杆去撬动行业和领域。在经营的过程中,如何更好的控制成本,提供更好的产品和服务,这是长租公寓领域未来的一个发展的空间和机会点,在这个过程中再去探索更多元的盈利模式,实现利润的扩张和提升,才是长租公寓未来发展的核心”。郭毅如是说。

租赁需求量不断攀升

据艾媒咨询数据显示,2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人,预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。

就此,中研普华研究员颜诗琪告诉《中国产经新闻》记者,长租公寓依然处于相对供给不足的状态,市场红利犹存,有一定的投资价值。长租公寓的投资应该注意风险的防范,比如长租公寓项目资金投入重,且回本周期相对较长,一定要做好资金占用规划。

同时,为确保长租公寓行业的健康发展需要政府更新完善相关政策,建立良好的监管体系。要求参与者更加脚踏实地,满足民众的多元化租住需求,进行专业化的长线经营,并对资金运用、风险把控等实行严格的管理,谨防由不合理或不正当经营行为带来的严重后果。

另外,她建议尽快建立公寓租赁行业信用评价体系,对企业的信息披露、诚信经营等纳入信用评价考核指标。对合法合规经营、履行环保、宜居标准的租赁企业,予以实质性政策支持,如财政与税收奖励、优先支持参与政府公租房项目运营等,合理降低住房租赁机构运营成本,完善房屋租赁税收政策,将长租公寓企业的改造成本、装修成本、代收代缴的水电费以及利息支出扣除或将投资采取一定期限扣除折旧,使租赁企业取得合理收益预期,实现行业良性循环。

谈及长租公寓下一步发展趋势,颜诗琪表示,在政府对支持性政策进行不断的探索,以及市场各参与主体发挥自身优势,充分竞争和进化之后,长租公寓投资市场化程度将得到加深。增量市场慢慢向存量市场转向,而有限的存量市场也会对供应的增速提出新的要求,长租公寓接下来会进入一个更加持续、稳定的发展时期。

文章来源:http://www.cien.com.cn/2019/1128/82236.shtml