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房贷利率“换锚”落地各地平稳推进 利率基本持平

本报记者 刘诗萌报道

自10月8日起,房贷利率“换锚”正式实施:新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

根据最新规定,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

全国银行间同业拆借中心发布的数据显示,2019年9月,全国贷款市场1年期报价利率LPR为4.2%,相比8月份的4.25%收窄了5个基点。而贷款市场5年期报价利率LPR则为4.85%,和8月份持平。

上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。

从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

房贷利率基本保持稳定

新政实施后,除上海外,主要的一二线城市房贷利率轻微上调,三四线城市则有所下降,整体来看近期表现平稳。

上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示,今年10月,一二线城市首套房、二套房的LPR房贷利率略有上升,部分三四线城市首套房、二套房的LPR房贷利率则略有下降。与此同时,报告选取14个城市房贷利率变化进行综合研究后发现:如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算,房贷利率“换锚”后,首套房的月供额比过去大约增加6元,而二套房的月供额比过去大约增加15元。

以北京为例,农行与LPR挂钩后,首套房利率5.4%,二套房利率5.9%,分别比之前执行的利率高1-2个基点。

在广州,中国银行和农业银行首套房利率上浮54个基点,为5.39%,二套房为5.63%;平安银行的首套房执行利率在LPR基础上上浮60个基点,达到5.45%,二套房达到5.65%。

深圳地区,招商银行自9月5日起深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR,执行利率为首套5.15%、二套5.45%,而此前首套利率为5.145%、二套5.39%,均轻微上浮。

而杭州、南京、合肥、苏州等二线城市,首套都要加55-80个基点,二套普遍加105个基点或以上。

在一二线利率轻微上调的同时,上海的房贷市场却出现了减点,首套贷款利率为不低于相应期限LPR减20基点,二套贷款利率为LPR+60基点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,上海这次利率下调应该理解为LPR本身会有所下调,但后续各家商业银行会根据实际情况进行加基点。换句话说,现在是为了防范实际利率大幅波动,所以会对原有的LPR基础利率自行调整。不过逻辑上说,当前利率应该追求平稳的导向,上海后续会和一线城市的利率保持相对持平的态势。

“一二线城市轻微上调说明短期内不可能放松,所以只能涨不能跌。而三四线城市确实没太大涨,这其实也说明去库存的导向和地方稳定楼市的考虑。”严跃进说道。

“基本上利率后续会有下行的可能,这和金融环境有关。而且房地产市场政策已经比较严厉了,后续再收紧的概率反而很小。”严跃进补充道。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时也指出,目前房贷利率保持平稳是主流,但是由于现在整个社会的资金成本都在下降,所以未来利率也有下降的趋势。

此外,随着房地产调控“因城施策”的落地和深入,挂钩LPR的房贷利率差异将会有扩大的可能。“当前以LPR为基准执行的利率差异还是比较大,比如上海是实行了减点,算下来是4.6%左右,而很多的三四线城市已经超过5%,甚至接近6%,这种情况对于二套房、改善型需求来说还可以接受,但对于刚需来说就有些不合理。”张大伟表示。

“以目前的政策预期和定向来看,对刚需基本没有约束,但是在当前银行执行的定价下,首套房和二套房的利差已经是历史最低。过去首套利率基本可以做到八五折,二套基本是1.1倍,而现在平均下来首套利率基本是1.1倍,二套是1.2倍,差距已经越来越小。这对于刚需来说是相对不利的,在政策层面应该做出一些调整,使名下无房户的贷款利率与投资需求的利率有所差异。”张大伟强调道。

引导资金流向实体经济

房贷利率与LPR挂钩的政策出发点主要源自哪里?严跃进认为,这实际上是体现了利率市场化的导向,后续利率的变动会更多地与市场供求关系产生联系,这一点是非常值得肯定的。

“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”中国人民银行副行长刘国强强调,这一过程中,“房住不炒”的目标定位不能偏离,“不把房地产当做刺激经济手段”的政策要求不能违背。

中国银行保险监督管理委员会副主席周亮指出,LPR新政的实行有利于增加对民营和小微企业的信贷增长。周亮说,银保监会用了很多监管的考核,在防止资金脱实向虚方面加大了力度,倒逼着资金更多投入实体经济。特别是疏通了货币传导机制以后,将更加有利于缓解民营和小微企业“融资难、融资贵”问题。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼在接受媒体采访时指出,金融主管部门在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制、以市场化手段推动实体经济融资利率下行的过程中,专门针对房贷利率做了部署和安排,推出了“下限管理”措施,为的就是避免向房地产市场发出错误信号。

“一方面,房贷利率保持基本平稳,对于促进房地产市场乃至整个实体经济平稳健康发展具有重要的积极意义;另一方面,房贷利率‘换锚’过程中的一系列配套制度安排,包括加强资金流向监管等,则有助于加快经济结构转型升级、减少经济发展对于房地产业的依赖。”董希淼说。

“总体上看,政策的初衷就是在保护合理自住需求的基础上,不让房地产挤占过多金融资源,而是让更多资金流向国民经济的重点领域和薄弱环节,支持战略性新兴产业、支持小微企业,从而助推中国经济高质量发展。”董希淼表示。

张大伟指出,对于实体经济来说,当前的融资成本比较高,但是存量贷款在各个金融机构还是以房贷为主,在这种情况下,LPR可以在不动基准利率的基础上实现降息。

“从数据看,9月份的LPR把一年期的报价收窄,五年期保持不变,原因也在于不希望宽松的政策把红利让利给房地产,所以通过LPR这样的政策工具给予银行一定的利润空间,同时避免房地产的炒作。整体来看,LPR的实施就是要在维护银行利润、不刺激房地产市场的同时,引导金融机构对实体经济和中小企业降息。”张大伟进一步说道。

文章来源:http://www.cien.com.cn/2019/1010/76891.shtml