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住房供地多元化 集体土地价值提升

本报记者 于淼报道

重磅消息!政府今后将不再垄断住房供地。

新年伊始,国土资源部部长姜大明的一番表态,引发了社会各界的广泛关注。1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

这对于房地产市场来说无疑是一个积极信号。姜大明部长的话意味着,今后政府将不再是居住用地唯一提供者,房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

集体土地价值提升

长期以来,我国居住用地的唯一提供者只有政府。有业内人士表示,高房价的一个原因就在于政府是居住用地唯一提供者,造成土地资源稀缺,从而致使房价上涨。数据显示,2016年,北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右,这也成为2017年两地房价上涨的重要原因。

可以看出,此次政府不再垄断住房供地,前提是“权属不变”、“符合土地和城市规划”,前者明确了所有权不改变,后者则在于强调要有管理有规划。

一位不愿具名的土地专家表示,住宅用地政府不再垄断的理解不够准确,客观来说,真正的含义是,原来住房供地都是国有建设用地,农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地,这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应,农村集体建设用地也将参与供应,但是只能通过建设租赁住房的方式入市。

“类似限定条件的含义是,第一、集体建设用地做租赁住房,不能改为国有建设用地。第二、地方政府不能打着类似政策的旗号,违规开发部分租赁住房,还是要符合城乡规划的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

财经评论员马光远认为,新的土地举措的落实,意味着我国土地供应将出现实质性变化,政府作为居住用地唯一供应者的历史将逐渐终结,这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性影响。

那么,政府不再垄断住房供地,政府之外的居住用地从何而来呢?

严跃进指出,从此类表述来看,类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取,尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性,过去很少会提及做住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上都有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

无论是引导集体土地入市,创制新的形式,还是非房地产企业可以从其他渠道取得用地权,这些都有益于活跃土地市场。

因此,有业内人士指出,随着政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示,这一政策会增加集体土地建设租赁住房供给,提升集体土地价值,给农村集体、农民带来更多的收益。

严跃进对此也表示赞同,他说,对于集体建设用地来说,土地价值更容易发现,因为土地的使用用途增加,而且使用的制度保障到位。

“此外,对于商品房市场来说,会面临一定的挤压,毕竟此类区域市场的房源选择机会增加。”严跃进补充道。

“政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升,这项改革对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。”中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示。

更多影响租赁市场

在2017年年底的中央经济工作会议中,明确提到要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

显然,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地。业内人士预计,未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

严跃进表示,实际上,在住房制度改革中,很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。

“但是必须注意一点是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。相关的供地主体也包括了集体经济组织和农民个人。”严跃进补充道,对于租赁住房市场来说,有助于增加各类土地供应,尤其是包括城中村和城边村的土地开发,利好房源增加。

记者梳理发现,在安居客、赶集网、58同城等信息平台,一线城市住房租赁信息量呈不断上涨的趋势。由此可见,此前受到社会广泛关注的住房租赁市场可能将成为最先收到土地红利的市场。

在赵秀池看来,从法理上讲,我国采取的是城乡二元制度,城镇土地归国家所有,集体土地归集体所有,住宅用地的供应应该不只是国家一个主体。未来在集体建设土地上会提供更多的租赁住宅用地,大家租赁集体建设用地上的住房得到的只是一定期限的使用权。

“低成本集体建设用地租赁住房供应的增加,会降低城市租金水平;高房价下租房划算,随着租售并举制度的建立,对承租人不断赋权,会使更多的人选择租房居住,进而会减少买房的需求,对平抑房价,促进房地产市场平稳健康发展起到应有的作用。”赵秀池补充道。

不过,短期内对于房价的影响还是有限的。严跃进指出,当前此类政策是“多主体供给、多渠道保障”思路的体现,所以会影响供应端的内容。当然从房价的角度看,此类物业更多影响租赁市场,短期看对于房价的影响是有限的,或许到了2019年以后,部分租赁用房可以落实类似落户等内容,那么实际上的政策影响就会增加。

他进一步表示,对于老百姓来说,一方面是部分市民化的人口进城以后,部分宅基地或可以用作租赁用地来进行,当然操盘者应该还是农村集体经济组织和相关房企。另一方面是有助于部分城郊区形成更多的租赁房源,也利好对房价的稳定。

值得注意的是,“单纯看政策,其实影响是不大的,因为本身在农村土地市场中,耕地和其他经营性用地、宅基地等其实本身是独立划分的。当然在具体过程中要警惕各地随意侵占耕地的做法,尤其是一些流动人口规模大的百强县,部分郊区市场可能会比较普遍。”严跃进坦言。

“小产权房”不会“合法化”

此外,姜大明部长的讲话刚发布,就有很多人高兴坏了,以为多渠道土地供应就意味着促进小产权房转正,自己买的小产权房很快要将迎“合法化”。而事实证明,这不过又是空欢喜一场。

赵秀池对此表示,多渠道土地供应并不意味着小产权房要转正。“小产权房”的权利与大产权房还是有本质差别。严格来讲,“小产权房”拥有不完全的产权,更多的只是拥有使用权。

据了解,“小产权房”自古就是个老大难问题,各种建设标准不达标,比如消防不达标,很容易起火,随意让其合法化,需要承担的安全问题较大。另外,小产权从一开始就是非法的。政府不会轻易让一个非法的东西“合法化”,否则市场一定会乱套。

在2017年9月的一次会议上,对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题,国土资源部党组成员、副部长王广华明确表示,这两者有本质的区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护。

对此,严跃进称,“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能,相反依然会是被严格管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

“对于多渠道土地供应模式来说,类似的土地供应本身是建立在合规的用地上。而‘小产权房’本身用地权属不明确,所以没有转正一说。当然这个是总原则,未来对于一些存量‘小产权房’,尤其是可以改造为租赁住房的,这方面是否可以做政策创新,也是可以研究的。”严跃进分析指出。

文章来源:http://www.cien.com.cn/2018/0124/6323.shtml