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北京学区房降价“退烧” 反弹可能性较低

本报记者 于淼报道

在堪称史上最严的“3·17新政”等众多楼市调控政策的支持下,一向火热的北京学区房终于“退烧”了。

据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示,近3个月以来(5-7月),作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区的房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%,跌幅居北京市各区前三位。

曾经,学区房价格奇高,居住条件较差,但每年仍有无数家长趋之若鹜。

如今,“几乎所有房源都有降价,还有部分急用钱的房主在交易时会进一步降价,降价幅度可达50万元。”北京市海淀区八一学校附近的房产中介对媒体表示,与北京“3·17”新政前相比,附近住宅包括学区房每平方米平均降价一两万元。

该媒体在报道中还指出,在西城区金融街附近,有房产中介称,“在新政前这片都是20万元/平方米,现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房,每平方米下跌了10%。”比如,对口宏庙小学的丰汇园小区,3月均价为186979元/平方米,8月均价则降至166051元/平方米。

记者在58同城、赶集网、安居客等平台查询后,也印证这一说法。

知名财经评论员刘艳告诉《中国产经新闻》记者,学区房本质上不是房价的代表,而是教育资源供给问题背景下的特殊产物,学区房的降价受调控的影响最为直接,个别学区房单价降上几万并不少见,但是依然远超出房屋的实际价格,所以对房东卖房的收益影响有限。

市场调控,政策支持

曾经一天一个价的北京学区房如今却放下“高傲”姿态,出现降价现象,实属不易。

易居智库研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,对于此类学区房来说,降价就说明了一点,即市场调控带来了深刻的变化,很多房东对于报价的预期会降低。甚至部分会因为近期急于换房,挂牌时间长了就会主动放低姿态。而政策上对于学区房价格稳定的做法,也会使得价格方面出现下降。

“北京学区房出现降价现象主要是由于几个方面原因导致的。第一,北京的楼市调控不断加强,一定程度上抑制了需求释放,也增加了一定的供应量。第二,目前的开学季节已经过了,学区房需求出现下降的可能性。第三,目前学区房的二手房市场受到不断地打压,尤其是对中介机构的打压,一定程度上会让学区房房价虚高的现象逐渐得到遏制。第四,好多目前的市场对于学区房来说是个淡季。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出。

“另外,还有一个比较重要的因素,目前房贷的首付与利润的提升,一定程度上导致各方成本不断上升,各方入市的门槛也增高了。因此也阻挡了一部分的学区房购房的需求。”谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时补充道。

他提出,目前北京的部分学区房出现的降价现象,对房地产市场来讲可能会在短期之内缺乏大幅度反弹或者是暴涨的可能性。预期在九月份、十月份或者今年剩余的几个月里面,学区房的房价可能会保持着下降的趋势。

另外,在很多人看来,学区房的降价与呼声日渐高涨的租购同权政策息息相关。

北京房地产法学会副会长,首都经济贸易大学赵秀池教授在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,学区房降价一方面与“3·17”以来的一系列房地产调控新政有关,这些政策减少了学区房的炒作。另一方面与大力发展租赁市场,给承租人赋权有关。如果租房能解决孩子上学等问题,有一些人就会由买房转向租房,减少学区房的购买需求。

“此次降价,既与北京市的限购政策有关,也与逐步推行的租售同权政策有关。”伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖也认为。

而谢逸枫则对此持不同看法,他认为,北京学区房的部分降价现象应该是与租购同权没有太大的关系,因为学区房房价的波动主要的原因一个是调控政策,即房贷;还有一个是供求关系;最后一个主要原因还是购买力的问题,因此与租购同权是否落实没有太大的关系。

租购同权落实难

有业内人士表示,包括学区房在内的住宅价格逐渐回归合理,四季度北京房价或继续下降。随着租购同权的落实,房地产市场将更趋平稳。

然而,众人期盼的租购同权要想得到很好的落实,存在很多难点。

严跃进指出,最大的难点就是如何在户口上或者说落户上制定新的政策。后续建议学习杭州做法,积极推行购租同分的政策,即租房也可以享受同等积分的做法。

“租购同权的难点主要在于政策执行层面,业主不配合甚至提高租房成本等行为会先后出现,变相增加租房者的居住成本,这种情况很难得到政府的强制性纠正。另外,落户和上学这最核心的两大权利还需要相关政府部门进行多部门之间的协调处理,牵扯到公共服务资源的再分配,关联部门和程序更加复杂。”刘艳表示。

“绝对的租购同权是不可能实现的。”赵秀池坦言,租房购房本身得到的权利不同,一个是所有权,一个是使用权。租购同权只能是公共服务的均等化,包括租房能否落户、能否解决孩子上学等问题。

她认为,这些问题的解决与各地户籍制度的改革、优质教育资源等的供应情况密切相关,越是人口净流入城市,人口吸引力较大的城市,租购同权的难度就越大。

的确,租购同权落实的难处有很多,谢逸枫表示,最大的难处在于法律的不完善,因为如果我国没有出台相关的法律,租购同权可能很难落实。第二,租购同权的配套制度政策目前还不是很完善,仅仅是个框架方案而已,因此需要更多更具体的制度与这个政策配套性的政策具体实施。“第三,租购同权政策的落实跟地方的教育资源垄断有直接关系,只要不放开就很难落实。第四,目前二手房的房源集中在私人的手里,尤其是像学区房的房源在大城市里非常稀缺,而且供应非常紧张,因此在缺乏新的学区房房源以及需要学区房的人口不断增加的情况之下,这种供小于求,就可能很难去落实租购同权。”他补充道。

而对于这四个难点问题的解决方法,谢逸枫认为,第一,要进行住房租赁法、住房保障法、城市土地管理法,还有户籍制度法的立法与修法工作。第二,进一步落实有增加住房制度租购同权的配套政策实施。第三,要解开地方资源垄断。最后,要增加学区房的土地供应量,增加新的房源。

相信落实后的租购同权,一定程度上能缓解房价上涨的压力,促进房地产市场平稳健康发展。

降价空间有限,反弹可能性低

据媒体报道,从总房价来看,北京西城区师范学校附属小学附近,原本销量最多的60平方米到90平方米的学区房,平均交易总价下降50万元到100万元。而且,降价具有传染性,一套房降价会传导至周围的房子,降价的房子会越来越多。

孩子明年小升初的李女士想在西城区购置一套学区房,但她告诉记者,前段时间房价太高,出于压力不敢买。自从新政出台后,房价下降了,楼市也平稳了,我现在又在期待更低的房价,生怕此时出手,过两天会更低。

的确,对于大部分像李女士一样想要购入学区房的家长来说,最关心的问题莫过于未来学区房会继续降价还是会出现价格反弹?

严跃进认为,对于学区房来说,降价的空间依然是比较大的。这主要是因为学区房的价格泡沫太大,部分甚至不具备后续入住和入学等条件。如此一来,部分房源价格会有继续下跌的可能。

但是,他也表示,对于一些次新房来说,本身居住和入学条件较好,后续预计价格依然会坚挺。

对此,谢逸枫也表示赞同,“短期之内北京的学区房,可能还会保持着小幅度降价的可能性。”

他告诉记者,目前北京学区房的需求受到抑制。另外一方面学区房的供应量也不断地增加。因此,从这两个因素来讲,短期出现大幅度的反弹或者是暴涨的可能性都是非常小的。

不过,“从长期来看,由于北京的人口不断地增加以及学区房的供应量不可能持续保持着高速增长,从供求关系来讲,长期看房价还会保持这种上涨的趋势。”谢逸枫补充道。

赵秀池也认为,学区房未来价格的变动取决于供求关系,就目前来看,优质学校仍然是稀缺资源,仍然供不应求。

从房价来看,伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖预计,北京房价在四季度将继续下降,但降幅会逐步放缓直至趋于稳定。

“学区房受到教育资源的稀缺效应影响,进一步降价的空间非常有限。”刘艳指出,在调控的大背景下,动辄高出周边房价30%以上的学区房,为促成交易,出现个别房源降价,这本身是由卖家的心态决定的。但是当调控周期一过,学区房价格依然会处在一个相比较周边非学区房稍高一些的价格区间,因为教育资源的需求刚性支撑了学区房的价格。

文章来源:http://www.cien.com.cn/2017/1106/336.shtml