打印页面

首页 > 经济 北京月均房租升至近5000元 专家:多渠道增加租赁住房供应

北京月均房租升至近5000元 专家:多渠道增加租赁住房供应

本报记者 路彤报道

房地产市场的问题已经成为大多数人关心的焦点,在国家“房住不炒”的理念下,各地房价不再疯涨,但房租市场又悄然开始了涨价的趋势。

根据第三方研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。其中,普租交易量7月份环比增长12.2%,公寓运营环比增长11%。

在价格方面,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,公寓的租金均价环比上涨1.4%。

多因素导致租金上涨

在一线城市,特别是在北京上学工作,一开始就买房很不现实,很多人只能靠租房解决居住问题。但在成交量增长和居住需求转移以及学区房租房陪读现象的影响下,多数一线城市的租金也开始刷新。

以北京为例,一个在京打工者,每月酬薪只不过五六千元,却需要拿出一半还多的工资用来租房,实在是不堪重负。而且,住房租金价格基本上呈逐年递增的趋势。

根据媒体的报道,每年的暑期都是租房高峰期,房租在这段时间普遍上涨,一般会持续到九月初。然而今年的涨幅,却比往年“凶猛”许多。记者梳理发现58同城、赶集网和安居客能信息平台,一线城市房价在严调控下基本稳定,但是租金上涨明显。

根据相关统计数据显示,7月份,在普租房中,一居室的月租金均价为4488元/套,环比6月份下降0.6%,两居室月租金均价为5550元/套,环比6月份上涨7.3%,三居及以上月租金均价为7704元/套,环比6月份上涨8.7%。7月份,公寓中整租一居室的月租金均价为5074元/套,环比6月份上涨1.5%,整租两居室月租金均价为6270元/套,环比6月份上涨2.1%,整租三居及以上月租金均价为8549元/套,环比6月份上涨4.3%。

据云房数据研究中心统计,近几年,北京市住宅平均租金一直在保持持续增长,2018年5月,全市普通住宅平均租金已达到91元/平方米/月,与去年同期相比,每平米上涨了8.57%。

那么除了毕业季的推动,还有哪些原因促使了租金上涨呢?

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,主要原因是中国租房需求的与日俱增。他告诉《中国产经新闻》记者,“类似于租房这个市场是一个深受供需关系影响的市场,近10年来,中国流动人口规模一直在增大,从2009年的1.8亿已经增大到2017年的2.5亿,租房将会成为他们一个长期的选择,意味着在未来的一段时间内租房市场的需求一定是越来越多的。”

根据贝壳研究院近日发布的数据显示,北京租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。

“供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾,其实不仅是北京,中国主要一线城市都存在类似的供给问题。”江瀚说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,影响房屋租赁市场租金的最主要因素还是供需关系。在租赁需求上升的情况下,租赁房源的供给却没有明显增加,也导致供需失衡,进而推升房屋租金的上涨。

业内人士表示,除了毕业季带来的租房需求上涨,租赁市场的火热与楼市调控政策也不无关系。因为房地产的调控,使得现在的年轻人更愿意在租赁市场多停留一段时间,这也是楼市调控政策见到了比较良性的效果。

江瀚认为,“原先中国租房市场的提供者往往是个人,C2C市场是中国租房市场长期存在的一种业务方式,这样也就导致租房其实是低水平的租房。随着越来越多的房地产企业、租赁公司进入房地产租赁市场,在进入租赁市场,增加市场房源的同时,也带来了一个问题,这就是房屋成本的提升,即使是普通的长租公寓成本也高于之前的私人民宅,虽然房屋的品质有所提升,但是成本也在提升,现阶段在市场推广期,很多企业还是采用降价的方式推广公寓,一旦市场相对成熟之后,企业为了盈利,必然会继续增加房租,最终的结果就是整体房租水平的提升。”

多渠道增加租赁住房供应

根据贝壳研究院最新数据,近两个月北京租赁成交量环比明显增加,房源成交周期缩短为一年以来的最低值。市场成交节奏加快,侧面反映出当前租赁市场需求的增长。

相关统计显示,受公共交通的快速发展影响,北京四环外区域的租赁房源性价比得以提升,“毕租族”的地段选择稍有向外围区域侧重的趋势,往年较为冷门的房山区、昌平区等区域的租赁市场这两个月同比也在明显上升。

不只北京租金大幅上涨,根据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍,一线城市中,北、上、深三城租金环比均上涨,涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%;成交方面,北京、深圳环比分别增加19.5%和16.8%。二线城市中,南京、济南等租金环比涨幅较为明显,分别为3.7%和2.4%。

江瀚认为,“对于一线北上广深等人口大量流入的城市来说,在租房供需的影响下,房租上涨的趋势几乎可以确定了,房租涨价将会是大势所趋,即使有一些政策保障的廉租房,但是类比于香港我们就会发现,这些房子永远都是供不应求的,房租上涨的趋势还是无法改变。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,短期来看,主要是毕业生租赁需求集中释放,供给相对缺乏弹性,市场供需矛盾趋紧,业主预期增强,租金水平短期内将季节性上涨。长期来看,尽管北京当前在执行人口疏解政策,但其作为一线城市占据多种资源优势,人口吸引力长期存在。但同时租购并举也在积极推行,长期租金将保持与居民可支配收入大致相同的步调。

相比买卖市场,住房租赁市场的市场化特征更加明显,供求关系对租金价格的影响很大。而投资投机不会对租金带来根本性的影响,因为租金有人们的收入水平做天花板,如果租金上涨过快,超过租客能够承受的收入比例,租赁市场的需求将会大幅减少。

业内人士表示,租金价格最终还是会由市场来定,由供求关系来定。因此,下半年北京的租赁市场将延续淡旺季的变化规律,市场会于7、8月处在高点,并随后下行,但整体租金价格则会在波动中逐年上升。

资料显示,北京、武汉、深圳、成都等地均发布了租赁市场的相关政策,涉及租赁补贴、交易规范等多个方面。有评论建议,有关部门除加强对租赁市场秩序的管理,还要尽快完善搭建多元化的租赁产品供应体系。逐渐形成一个由保障,到刚需,到改善,再到高端的多元化的梯度的供应,使城市中对生活和居住需求不同的人群都能找到适合自己的解决方案。

专家分析指出,当前重点城市租赁市场存在的主要问题还是供不应求,所以通过多种渠道切实增加租赁住房供应是关键之举。比如,利用集体建设用地建设租赁住房、鼓励职工宿舍的建设、对闲置低效用房进行盘活等;其次,要鼓励长租公寓的发展,租赁的机构化运营能提供高品质标准化产品,且能有效保障租客权益;最后,要建立租赁信息发布平台,监督租赁交易双方行为,提高透明性与安全性。

文章来源:http://www.cien.com.cn/2018/0815/32934.shtml