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多个二线城市推“租房落户”政策

本报记者 郑熹燊报道

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在租购同权冒出后,紧跟着无锡又推出了租房落户政策,不仅引发社会关注,更是成了地产界的最热话题。

记者发现,修订后的《无锡市户籍准入登记规定》(以下简称《规定》),在取消有关投资、购房落户政策的同时,增设租赁住宅落户政策,并将于9月1日起正式实施。

不难发现,早前的很长一段时间里,想要落户,买房或是唯一的途径。而租房可落户的政策如同一枚“炸雷”在楼市爆响。业内相关人士指出,如果租赁真正做到被赋予和买房同等的权利,那么意味着从根本上动摇了房子必须买才能住的逻辑。

那么,未来租房者是否真能和购房者一样,享受到和买房一样的福利?租房落户要想真正落到实处,在现实操作中还存在哪些难题?又会对未来房地产市场产生怎样的影响?

多地推“租房落户”

记者通过梳理发现,近期关于租房政策可谓频频发布。7月18日,广州出台租售同权文件;7月20日,九部委联合出台“加快发展租赁市场的通知”,并圈定广州、深圳、南京、杭州、厦门、郑州等12个城市为住宅租赁试点;7月26日,住建部负责人透露,政府将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,规范租赁市场等。

近年来,住房租赁市场因为人口的大范围流动而火热,资料显示,58同城、赶集网、安居客等网络平台浏览量非常大,越来越多的外来人口在购房条件不符合的情况下,选择租赁房屋。

而今,无锡的租房可落户政策,对租房者而言无疑更是一大好事。既然有了第一个吃螃蟹的人,那么接下来不少观望城市或将会快速跟进。事实也是如此,据了解,部分二线城市正逐步开展,除无锡外,郑州、扬州、济南等城市近期也已提出或酝酿提出类似举措,进一步放宽落户门槛,并对租房群体敞开落户的大门。

但记者发现,在租房落户条件上,不同城市所设置的门槛也是不一样的。比如:济南要求,对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员,在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年,本人及配偶、未成年子女,可在居住地申请落户;扬州则要求拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年等。

而相比其他城市,无锡租房落户的门槛较低。根据《规定》,增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅,凡在该市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加该市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

而且,“只要将户口落在无锡市就是无锡市民,就可以享受到和无锡市民相同的市民基本公共福利。”无锡市公安局人口管理支队队长朱利农说,租房者可以将户口落在租住房屋,如果房东不同意,单位有集体户可以落在单位集体户,单位没有集体户可以落在所在社区街道。

此外,无锡还进一步放宽重点人群落户条件。对中央要求全面放开放宽的高校毕业生、技术工人、留学归国人员、职业院校毕业生、在市外已安置的转业、退伍军人等重点落户群体,增设落户途径、放宽落户条件。同时对上述重点落户群体不设定合法稳定住所的具体条件,可按实际情况将户口落在自有住宅、租赁住宅、单位集体户和社区家庭户中。

促租赁市场健康发展

租房可落户的政策,其实是进一步地落实公民享有公共服务及发展权等权利上的平等。它预示着更多的市民化权利,将被赋予在承租人的身上。而且有望成为平抑房价的工具、加快城市化进程的重要载体。

众所周知,目前在城市租房居住的大多是外来务工等非户籍人口,他们长期在城市工作生活,为城市发展作出贡献,但是早前由于租房不可落户,他们便很难享受到城市的公共福利。特别是对于普通百姓而言,其收入与房价悬殊较大,导致很多人买不起房,只能选择租房。如果在公共服务方面,能给予租房者在社会保障、教育等方面平等的权利。那么,不仅可以减少普通百姓为落户买房等需求,还能减轻普通百姓经济压力,更有助于抑制天价学区房的出现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进还告诉《中国产经新闻》记者,此政策出台的一个原因其实就是目前的房价仍然较高。而租房落户在一定程度上可能会成为平抑房价的工具。

中国人民大学重阳金融研究院研究员刘英在接受《中国产经新闻》记者采访时也指出,租房落户制度首先是有利于房地产去库存,进一步推进供给侧结构性改革的一个比较重要的举措;其次是有助于推进城镇化的进程,因为未来到2020年前我们要解决三个一亿人的城镇化问题,而解决进城的问题,这也是一个非常好的举措;再有就是有助于吸引和留住优秀人才长期留下来,参与当地建设与发展。

与此同时,需要指出的是,目前由于入学等重要公共福利都是与户籍挂钩,假如租赁不能落户,那么之前冒出的租购同权也就无从谈起。租房可落户,可以说是它的一个基础,也是在户籍领域的一个重要体现。

严跃进告诉记者,国外租赁市场之所以能够得到一个比较好的对接,其实跟租赁背后购房的差异性相对比较小有关系,国内受制于整个户籍制度等,这些租赁市场一直是作为一个非常附属的形式存在。所以说,要打破这样一个差距的话,即打破这个国内和国外这个租赁市场的差距,及国内的租赁和购房市场的差距,他认为户籍制度的改革是很有必要的。那么集合这个户籍制度改革,或者说给予相关人员一个落户的机会,或者说给予一个同等“露水”机会等,这些都有助于这个增进租赁市场发展相关业务。

除此之外,“如果说单纯讲租赁,实际上原先那些私人房东的房源,已经有这个租赁了。但这些租赁是比较凌乱的,也成为一种非常简单的一个租赁形式,那么发展一些新兴的租赁,增加更多的福利和配套的是很关键的。”严跃进指出。

而对于购房者来讲,会更加认可租赁市场,而且租赁市场或许也能成为一个比较好的主导产品。严跃进进一步向记者表示,从这点来讲,他认为对于整个租赁市场的健康发展是有积极作用的,也有助于继续推进整个租赁市场背后的一些改革,包括金融创新等都可以进入,也有助于房企的转型。

而且根据相关媒体报道称,据统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。从数量来看,我国租房人口规模虽然不小,但从横向来比较,我国住房租赁市场还处于发育不足的阶段。

因此,加快发展住房租赁市场是我国房地产市场供给侧结构性改革的重要内容。“虽说住房可落户可以进一步促进租赁市场健康发展,但这其中也存在一些落实难点,比如说观念的不理解及差异,还有制度配套以及一些实实在在的盈利模式问题等,这些都是要去解决的”。 严跃进补充道。

需警惕“并发症”

那么,租房落户要想真正落到实处,在现实的具体操作中还存在哪些难题?又会对未来房地产市场产生怎样的影响?

就目前而言,很多城市对于租房政策的“先行尝试”仍然有改进的空间。甘肃省委党校经济社会发展研究所所长张建君在接受《中国产经新闻》记者采访时强调,租购同权很有必要,但是,需要通过政策明确权的范围和内涵,如落户是不是同权的范围。他认为,落户可以租房,但租房并不必然落户,似乎更科学一些。租房体现的是城市的民生保障功能,落户则体现的是个人迁徙的意愿选择。发达而务实的租房市场是民生之福,而租房落户很有可能引发人口向少数城市集聚的社会问题,需要慎重对待,不宜过度渲染。

而且租房落户在具体的落实上,基于租赁关系的立场不同,房主一般不会愿意承租人落户,这就可能引发权利分割的冲突。严跃进指出,权利的分离问题是一个最本质的问题,因为购房者和租房者背后的一个产权关系是不一样的,购房者本身的房产都是统一的。但是对于租房者而言,这个房产与租赁两者是分离的。也就是说,房产算房东,但是政策提到那个租赁权是归属于承租者,或者说是租房者。那所以这两种权利分立出去以后,如何有效地保障就需要法律上去做相关规定来解决此问题。

换言之,要处理好权利分割问题,关键是要看政策细则如何设置与落地。否则的话,房东没有理由把这个租赁受教育,医疗等权利都可以“让路”给承租者。因此,衍生出一个很实质性的问题,如果说允许给承租者这样一个权利的话,那么这个时候租金可能就会提高。因为在有限的教育资源、社会福利资源下,可能会使得相应的房源有这样一个导向。严跃进补充道。

对此, 住建部有关负责人也曾对媒体表示,未来将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

除此之外,需要注意的是,“恢复房地产的民生公益属性,不但要有发达而廉价的租房市场,也要坚持我国相关城市的功能与规划,不能一味地贪大,要在宜居宜业、抑制房地产暴利方面出实招,需要认真关注租房落户有可能引发的负面效应,让房地产调控政策更加务实管用,而不是从一个极端转到另一个极端,需要认真评估其政策绩效。”张建君指出。

为此,张建君建议,房地产市场一定要坚持民生公益的底线,过高的房价会撕裂社会、固化贫富分化、形成食利阶层和严重的投机行为,引发泡沫危机,要采取税收、供给、政策的组合拳来调控市场,减少政府的利益考量,给社会一个更合理的住房保障体系,是任何一个成熟社会的活力源泉。特别是一定要分清楚是为了解决本城市的民生问题,还是要吸引外来人口这个政策导向问题,如此政策可能不太吸引眼球,但能够解决实际问题。

文章来源:http://www.cien.com.cn/2017/1108/1219.shtml